陈志武:中国畸形的城市化历程必须改变

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  改变了中国人的面貌。其一是住房体系被全面市场化,这非常重要,可能性在此后后,老百姓即使有房住,有的是的是自己的财产,更可不上能 了买卖,也什么都有有说,老百姓既无财产、又无股权,是真正的无产者,衣食住行都靠单位,而可不上能 了自由支配。但住房市场化改革后,房子可不上能 私人拥有也能自由买卖,不少老百姓从此成了有产者,拥有自己的财产是件很幸运的事。这是质的变化。为那先 没人说?可能性当住房、医疗、子女教育都跟工作单位捆绑在同时时,你一家老少生存的方方面面就都掌握在“单位领导”手里,什么都有有 你就不得不顺从、甚至屈服于“领导”。1998年后老百姓有了自己的私有财产——房子,即使“领导”不高兴,你什么都有有用担心自己的住房会被“领导”剥夺走,可能性房子产权在等你的。这什么都有有住房市场化改革的意义,也是私有财产的意义。

  其二是住房按揭贷款的推出。1998年底跟住房市场化改革配套推出的按揭贷款,是19150年后后中国老百姓第一次能用到的金融借贷产品。按揭贷款你你什儿 金融产品,缩小了中低收入群体跟充足群体间的生活差距,让中低收入的人也能有可能性像高收入者一样,较早买到房子、汽车等,可能性买多套房投资。试想,可能性没人按揭贷款,市场化后的房地产就什么都有有高收入阶层的市场,不仅中低收入家庭年老后后买可不上能 了房,就连其子女,再有出息也没人在恋爱市场上与充足家庭子女竞争。什么都有有,按揭贷款以及你你什儿 你你什儿 金融产品,也能从本质上改变中低收入阶层的生活空间,拉平你这每所有人跟充足阶层的可能性差距,这什么都有有为那先 任何限制住房按揭贷款、增加按揭贷款难度的举措,等于要拉大中低收入阶层跟充足阶层的差距,使你这每所有人在可能性上空间更小。

  一旦房产是私有什么都有有可不上能 自由买卖,也可不上能 做抵押按揭贷款了,房子不仅仅是老百姓家庭的财富,什么都有有还可不上能 随时转变成资本,使这笔财富不再是死的,什么都有有能生钱的资本,就像房产证可不上能 做多种短期或长期抵押,也可不上能 在谈生意、做投资时以房产证做信用保证,改变你的创业、投资与生活空间!

  1998年的两项改革可能性改变了中国社会的精神面貌,提升了你这每所有人的权利和财产意识,也强化了自己的自信度。

  抑制房价上涨的法子主要在于增加供给

  或许,1998年的房产市场化和金融改革太成功,以至于从那后后需求不断上升,供不应求,房价不断上涨。接下来,全国上下人人谈房市,呼吁政府压制房价,以实现“居者有其屋”。于是,过去几年,当房价上涨时,你这每所有人就呼吁政府出“重拳”,你你什儿 评论员时会 把买房和爱国连在同时。

  经过几年的一系列的房地产调控,到今天,不仅房价越调控越高,什么都有有,行政手段差没人来越多已用尽:限制房产交易、持房两年或五年以上也能出售、提高交易税费、规定一家一房、限制外地人买房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭贷款……那先 法子当然有的是对1998年房改与住房金融改革的倒退。今天,房地产市场的“市场性”没人被怀疑。你这每所有人应该把房市倒入整个经济与社会的长久目标中思考,今天的政策举措应该与长久蓝图一致,而有的是头痛医头、脚痛医脚。

  抛开房地产是1998年初衷意义上的“市场”,还是计划经济意义上的“政策市”不管,今天的局面是你你什儿 根本制度安排的必然。房价失控的原困在于供给,也在于宏观政策的反复多变。

  第一,地方政府绝对垄断房产土地供应,逼着房价只涨不跌。很明显的事实是小产权房价远低于“大产权”房价。可能性农民自己或集体有的是权将土地“农转非”,用于房地产开发,与地方政府在土地供应上竞争,没人,房价会立即往小产权房与大产权房价之间的某个位置靠拢,小产权房价格会涨,大产权房价会跌。这本身清楚他不知道们,政府垄断土地供应权对过去房价只涨不跌有着根本的“贡献”。当然,政府没人激励、也没人压力去改变你你什儿 基本制度,可能性土地可能性是财政不可缺少的一大部分。什么都有有,你这每所有人还是应该看一遍,改变政府垄断土地供应的格局,让农民自己和农民集体有的是权供应土地,不仅能出理 房地产泡沫的大问提,什么都有有也符合公平、公正原则,可能性那先 地在19150年前,什么都有有 什么都有有农民私人的,是你这每所有人祖先留下的财富,你这每所有人应该有权享受其利益。

  第二,18亿亩农用土地红线,给各级政府限制房地产土地供应提供了借口,其结果是抑制房产供应。一方面,科技发展使每亩产量不断上升,耕地面积的含意跟什么都有有 不同,18亿亩地红线是过时的观念。在历史上,中国的人均农耕地面积从来没人今天没人低,什么都有有,粮食安全大问提也从来没人出理 得像今天没人好,为那先 ?除了杂交农作物使产量大增外,有的是温室生产带来的产量革命。自己面,土地资源的确有的是中国的优势,在全球化的今天,既然别国的生活用品可不上能 依赖中国制造,中国的部分粮食前要怎么在么在在可不上能 了从土地资源更充足的巴西、美国进口呢?再者,可能性自然土地其实供应欠缺,也可不上能 通过把一亩地盖成150层楼、每层都人工种上粮食,那有的是把一亩地变成了150亩地农田了?以此推理下去,5亿亩农地有的是可不上能 人工变成20亿亩种植地用了?什么都有有有,18亿亩红线是基于过时的观念和理解,应当放弃。

  第三,利率工具是市场化的政策调控工具。与其通过限制二套房贷、三套房贷等量化指标来降低投机需求,不如提高贷款利率,提高杠杆投机买房成本。什么都有有 ,出于保护国企、保护地方政府,决策层宁可冒通胀风险、资产泡沫风险,而继续保留欠缺的利率。这变相鼓励投机买房,使房地产供不应求的局面恶化。在目前的状态下,加息是前要做的事情,这也是更好的政策选泽。

  正可能性上端的原困,加带历次房产调控政策从效果上有的是抑制了供给,从而,在过去十几年产生了“只涨不跌”的总体价格路径,这反过来增加了投机买房“只赚不赔”的信心。很重是,在过去的经历中,每次短暂下跌后,房价必然再涨,这自然催化了投机倾向,有利于房产需求不断上升,形成“房价上涨——投资投机需求增加——房价再涨——投资投机需求再增加……”的恶性循环。

  什么都有有,出理 房地产泡沫的根本法子还是增加供给,一是增加土地供应,二是改变政府垄断土地供应的局面,让农民自己和集体有的是权供应房地产开发用地。

  “小政府、大社会”是舒缓房价压力的出路

  城市化一般会推高城市地价、房价变化有的是不可出理 的经济规律。什么都有有,不同的制度安排会带来不同的城市化结果。资源越集中在权力身旁、可能性越不平等的“大政府”社会里,城市化的力量也会集中,什么都有有集中在权力最高的城市,以至于权力中心城市会因城市化发展而再次老出房价泡沫,什么都有有,非权力中心城市的房价压力就时会说很高。

  北京的气候和环境,时会说适合少许人口的居住,什么都有有,这并没妨碍数千万人在那里找工作、买房子定居,可能性从经济上讲,这是非常理性的举措。第一,北京是全国的权力中心,在国有经济和各行各业都受到严格管制的制度安排下,具体的资源配置权、审批权、管制权,都掌握在分布于北京的国家各部委里。教育体系的经费掌握在教育部,医疗体系的经费管理在卫生部,科研经费掌握在中科院自然科学基金以及不同部委手里,等等。什么都有有 一来,不仅各地方大学、医院、地方政府、跨国公司、中国国内公司有的是设驻京办,配置相应的人员和家属,什么都有有连普通的人也我想要在北京买房子,山西煤老板一赚够钱,就想到北京买房。在政府掌握方方面面的资源和权力的状态下,首都就成了每所有人向往并要买房子的地方。

  第二,从物质条件和各种福利强度看,北京也是全国第一,是全国第一重点保护、优先照顾的城市。即使在计划经济期间,不管你你什儿 省市的状态怎么,也前要保证北京的粮食和菜肉供应,可不上能 了让北京人饿肚子,什么都有有有,不奇怪,在过去150年里,方方面面的资源都被用来重点发展北京。到了今天,从交通网络、基础设施、医院医疗、涉外设施,到教育设施,等等,北京有的是最好的。也能在北京买到房子,就能享受一等公民的好处,北京的房子需求几乎是无上限的。

  第三,子女上好大学的可能性在北京最好。比如,1509年进入北京大学和清华大学的新生中,北京平均可不上能 了两万的人口有的是什么都有有能进入北大可能性清华,而湖南是38万人口才有什么都有有进北大、清华。为了子女能享受到进入好大学的优先可能性,做父母的当然要去北京买房。

  根据同样的道理,在各个省中,省会城市是省内权力中心、资源配置中心,那自然是省内人民所向往的地方,城市化在那个省带来的买房压力又集中在省会城市里。

  我有的是说你你什儿 国家的城市化过程中没人再次老出过你你什儿 大问提,什么都有有一般没人中国目前没人极端,可能性你你什儿 国家的城乡可能性差别、城市之间的可能性与资源差别,没人被权力扭曲得像中国没人严重。比如,在美国,华盛顿是首都,但美国社会并没人明显地都偏爱到华盛顿买房,到华盛顿居住,实际状态正好相反;在美国的各州,州府所在地什么都有有用说那个州老百姓最向往的地方。比如,纽约州州府在阿尔巴尼,那里没人十几个 居民;在康州,州府在哈特福特市,我在这里没听谁说要不顾一切往那里搬家,到那里买房子。加拿大、澳大利亚,巴西等国家也大致没人。

  在中国,未来的城市化发展不应该再把压力集中在少数一线、二线城市,可能性那先 城市到今天可能性超负荷,什么都有有可能性再继续下去,那先 城市的房价上涨压力会难以消退。什么都有有,中国的畸形城市化历程前要改变,一、二线城市房地产泡沫压力前要得到缓和,而要做到那先 ,就前要加快体制改革,加快“国退民进”,强化民营经济和民间事业单位,减少政府对资源、对行业的行政管制,实现“小政府、大社会”的理想。一旦你你什儿 目标实现,行政权力配置资源过程中所必然带来的不公平和可能性扭曲,也会消失不少。那后后,就不再是你这每所有人只往十几个 一、二线城市迁居买房了。

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