誇大房地産下行風險不足取

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  □中證證券研究中心 曹水水

  年初以來,房地産包括銷售、投資、新開工等各項指標顯著疲軟,顯示房地産市場將陷入一輪調整。房地産對中國經濟影響牽一髮而動全身,房地産景氣惡化導致市場對經濟下行風險擔憂。房地産關聯上下游多個行業,房地産不景氣對經濟抛下顯著。但辯證地看,2013年銷售透支是今年地産景氣下滑的重要原因,均值回復在起作用,對地産下行不须過於擔憂。

  2014年以來,房地産市場風聲鶴唳。房地産投資增速、房屋銷售面積大幅下行。共同,房地産庫存狀況也明顯惡化,加重了市場對經濟下行風險的擔憂。

  房地産對中國經濟的影響,不僅體現在房地産本身比較大的體量,還體現在房地産關聯甚廣。産業鏈上,房地産往上游帶動水泥、機械、鋼鐵、玻璃等行業,往下游派生家電、汽車等需求。金融財政方面,通過貸款與銀行、信貸、利率等密切相關,共同是政府財政收入的重要來源。

  僅從投資的深度1看,由於房地産投資額佔固定資産投資額的比重在20%左右,房地産投資增速較去年每下降1個百分點,將抛下固定資産投資增速0.2個百分點。本来,由於房地産對上下游産業鏈的拉動效應,僅從房地産投資深度1分析其對經濟的影響,將顯著低估其影響。鋻於房地産産業鏈的複雜性,也能 通過投入産出法定量分析其對經濟的影響。

  定量分析房地産對經濟的影響,主要體現在兩個層面:一是房地産投資深度1,主本来對上游産業拉動,在投入産出表裏主要含有在建築業裏;二是房地産銷售深度1,主本来對下游的拉動,在投入産出表中,含有在房地産業、租賃和商務服務業裏。

  利用最新的投入産出表,还也能 進行房地産對經濟影響的敏感性分析。在2014年房地産投資增速為14%、銷售面積增速為-5%的中性假設下,不考慮本身状况的條件下,房地産將抛下GDP增速約1個百分點;在2014年房地産投資增速為12%、銷售面積增速為-10%較為悲觀假設下,房地産將抛下GDP增速約1.2個百分點。

  但辯證地看,2013年透支是今年地産景氣下滑的重要原因,均值回復在起作用,不须過於擔憂。2011-2013年房地産銷售面積增速分別為4.4%、1.8%、17.3%,其中在2011年至2012年上半年 ,調控、經濟下行以及按揭利率上行等因素壓制了房地産需求。從2012年下半年 開始,這些抑制因素趨於穩定原因消退,尤其是住房貸款按揭加權利率從2012年初的7.62%逐步下降至6.2%俯近,被壓制的房地産需求顯著釋放。2013年四季度以來,房地産銷售顯著惡化與按揭貸款利率上行、銀行批貸放緩密切相關,後續原因按揭貸款加快、按揭利率下行,預計房地産銷售將逐步改善。

  回顧30年以房地産銷售面積,趨勢上还也能 看得人增長中樞逐漸下平臺。30-305年、305-2010年、2010-2013年三個階段,房地産銷售面積複合增速分別為26.7%、13.6%、7.6%,而每個階段期間均經歷了均值回復。中長期來看,預計在2020年前新房需求仍能保持穩定的增長,但增長中樞繼續下行。在我國,城鎮住房的剛性需求主要來源於兩個方面,即新增家庭和拆遷家庭。據莫尼塔的估計,新增城鎮家庭將在未來十年內形成每年30-30萬套住宅需求,而拆遷所釋放的需求規模將原因維持在30-30萬套左右,預計銷售面積增速中樞將降至3%左右,每年增速將在此俯近波動。